成交井喷，地王频出，岁末，异常热闹的楼市，也迎来了房地产私募基金的“狂飙突进”。
12月27日，金融街控股（***）发出一纸通告，拟通过全资控股的融信（天津）投资管理有限公司（以下简称“融信投资”），出资200万元设立私募股权基金，规模不超过2亿元，投资期限为3+1年。
无独有偶。恰在同一日，云南城投（***）高调宣布，拟斥资10亿元，设立一只规模逾31亿元的房地产基金。
房地产私募基金的火热程度远不止于此。不仅开发商热衷于扛着基金大旗融资，且各路金融机构纷至沓来“分羹”，并**房地产私募基金雨后春笋般的疯长。
“纯粹的房地产私募基金在中国为数不多。”河山国际资本集团董事长兼总裁曹少山言辞激烈：“大多数都是挂着羊头卖狗肉，只不过披着基金的外衣，充当了银行贷款、信托融资的功能。”
房地产私募基金热浪来袭
巨大的资金压力使开发商对私募基金热情不减，依赖颇深，并掀起了新一轮募集潮。
金融街控股披露，此次私募股权基金成立后，将以增资的方式入股金融街融拓（天津）置业有限公司，持股比例不超过25%，投资于该公司持有的南开中心项目。
“‘银根’放松的力度有限，当银行贷款、信托融资不畅的时候，才利用基金融资。”曹少山告诉地产中国网：“以便给项目垫资，但成本非常高，一般都在15%以上。”
铤而走险，不惜借道高成本的金融工具筹钱，这背后也隐藏着开发商的难言之隐。“调控预期从紧，设立房地产基金成为房企扩充融资渠道的惯用手段。”中银国际证券在一份研究报告里指出，从财务结构上看，截至6月底，金融街控股的负债率已达71.26%，处于行业平均水平之上，随着净利润增长率的下滑，公司短期借款、财务费用等逐渐开始侵蚀利润，通过设立基金融资，利于项目推进，但不会增加盈利。
利弊皆有，但规模大者风险更被业内担忧。譬如，云南城投不鸣则已一鸣惊人，出手便成立规模为31亿元的基金，并砸向开发周期较长的旅游地产。“由开发商主导的规模较大的基金，更令人担忧。”曹少山告诉地产中国网：“管理能力、风险意识等比较薄弱，一旦出了问题，在善后问题处理上远远不如专业的金融机构。”
尽管暗藏风险，但在开发商的“撺掇”下，房地产私募基金热潮一浪高过一浪。12月18日，央企鲁能集团旗下的上市公司广宇集团发布公告称，已与浙江天堂硅谷投资管理公司签订协议，双方将结成战略合作伙伴，在房地产基金领域进行合作。广宇集团进军基金的理由是：“受调控影响，公司业务规模处于调整状态，通过设立房地产基金可获取扩大投资的资金，促进业务发展。”但业内人士认为，筹集资金无可厚非，但高成本的融资会削弱公司盈利能力。
任志强掌舵下的华远地产亦不甘落后，12月25日，第二大股东华远浩利投资股份、全资子公司华远置业分别出资400万和600万，成立房地产基金管理公司华远锦程投资，“为公司筹集资金，支持发展”， 并由任志强兼任董事长。
蜂拥而上不止上市房企，非上市的也纷至沓来。偏安西安一隅的天朗地产异常高调，12月25日，不仅与诺亚财富签订合作协议，准备在基金领域大干一番；且与歌斐资产管理公司携手共同发起的“融礼地产基金”目前已完成发行工作，募集资金接近4.96亿元，将投向其住宅项目。
“这种融资手段由于历史的惯性，开发商还是比较强势的。”曹少山告诉地产中国网：“能设立的都在设立，像一窝蜂似的，都来了。”
第五届地产人节“住朋奖”颁奖盛典12月12日隆重举行
推荐阅读——
调查称中国2013年住宅均价或涨7% 房产税有望扩围
专家:房地产调控目标实现 不能指望房产税降房价
房产税扩征方向已明确 每年预计约5000亿元
房产税推广激发各界猜想 势在必行但不可急于求成
进入门槛底暗藏巨大风险
“想进来的，都能进来。”盛世神州房地产投资基金董事长张民耕告诉地产中国网：“门槛低，大家都来了，而且认为只要能募集到资金就敢干，事实上并不是这么简单，这其中恰恰藏了很多风险。”
专业基金研究机构清科研究中心的一份报告显示，去年全年新增房地产私募基金67只，筹集资金额近58.59亿美元，同比增长近一倍，创历史之*。
今年更是一路飘红。综合投资研究咨询机构承诺投资的调查数据显示，截至2012年11月1日，中国上百家房地产基金机构，管理了224只房地产私募基金，资金规模逾千亿元，与房企带头大哥万科的年销售额旗鼓相当。而住建部的一份研究报告预测，未来3年，房地产私募基金的规模将跃升至5000亿元。
“表面上看，一派繁荣的景象。”曹少山表示：“目前从投资方式上来看，主要有股权、债券、夹层投资；从投的资领域来看，有住宅、商业、旅游等等，而且基金管理人（GP）也鱼龙混杂，有外资的、房地产的、金融机构的，但**的管理人却凤毛麟角，而真正的房地产私募基金应该是股权基金。”
据一位不愿具名的基金管理公司老总透露，目前，大部分私募基金打着政策檫边球，经过包装，躲过政策监管，其实扒了皮，“它就是信托，而不是私募基金。”
在曹少山看来，由于目前的金融政策关系，如果纯粹的金融机构设立私募基金，那就意味着要亏本，因为资金成本非常高。“与开发商合作发起的是主流，而且投入发起人的项目，在成本相差不大的情况下，这种融资方式比信托方便，因为不用监管层审批，资金能够灵活应用，但既作为投资人、也作为管理人，就会造成披露信息不完整，也混淆了其他入伙人的风险判断。”
除此之外，缺乏监管也导致目前房地产私募基金市场乱象横生。上述基金管理公司老总称，目前，设立基金超过5亿元的，才到发改委备案；小于5亿元的，则不用备案。如此，就明白天朗地产的融礼地产基金募集资金为4.96亿元的用意了。
“这其中的风险还是挺大的，比如，有些发起人的实力比较差，基金管理水平不够。”首创集团总经理刘晓光告诉地产中国网：“有些缺乏基金管理的项目公司，募集到资金后，投不出去了；还有信誉差，法律保护环境不够等等一系列风险。”
张民耕则抱怨，当开发商差钱的时候就上门来求，当有钱的时候就用不上基金了，“开发商与基金只能共患难，但不能同享福，比如，我们投资了项目之后，市场环境好了，开发商就希望我们早点退出，以减少他们的融资成本。”
曹少山则建议，在税费层面，给基金一定的优惠，如此才能让更多的专业机构去做纯粹的私募基金，“另外，希望房地产信托投资基金(REITs)能够尽快开闸，从而让房地产金融更加多样化和健康。”
第五届地产人节“住朋奖”颁奖盛典12月12日隆重举行
推荐阅读——
调查称中国2013年住宅均价或涨7% 房产税有望扩围
专家:房地产调控目标实现 不能指望房产税降房价
房产税扩征方向已明确 每年预计约5000亿元
房产税推广激发各界猜想 势在必行但不可急于求成
