持续的房地产调控，正让房企严重依赖银行融资的格局发生改变。近期住建部政策研究中心与高和资本联合展开的民间资本调研发现，房地产开发企业的融资结构正悄然发生变化，直接融资已成为房地产开发企业重要的资金来源，占比由2004年的30%上升至2012年的40.5%，资金总额在8年间增长高达6.5倍。与此同时，民间资本开始涌入，并将投资目光锁定商业地产。

直接融资大发展

目前，房地产直接融资的具体方式主要有房地产信托、房地产基金和券商资管。2012年房地产直接融资的占比快速上升，房地产信托余额为6800亿元，发展迅速。相比之下，房地产基金尚处于起步期，发展时间仅有三到五年。但据业内估计，2012年的房地产基金规模已经超过1000亿元。

今年以来，房地产直接融资占比增加的趋势还在扩大。到今年4月，房地产信托占信托发行量的比重达到33%，已超过金融和基础设施行业。在多个投资领域受到限制的背景下，房地产信托有望再次成为信托业务重点。

“从企业的投资额和融资额来看，这些数字目前是近十年来的**水平。”住建部政策研究中心主任秦虹表示，这表明目前房地产企业并不缺钱，所以有能力拿地，甚至拿“高价地”。

不过，秦虹仍然强调，今年社会流动性相当充裕，但未来除了贷款外，房企一定要多关注直接融资。“直接融资是下一步金融改革的大方向之一，需要开发企业的高度支持。”秦虹表示，房地产是资金密集行业，但不断加码的地产调控让宽松、低成本、易于获得的银行贷款环境难以再现。因此，未来维持房地产企业发展的重要支撑点将是直接融资。

民间资本涌入

房地产直接融资的快速发展，已经吸引民间资本的关注。今年年初，来自山西的晋商资本以基金形式买下北京丽泽商务区拍出的**块土地，预示着房地产基金正在加速吸引更多民间资本的参与。

对此，高和资本董事长苏鑫表示：“关注直接融资，关注新的金融行业细分领域的市场变化和投资需求，未来要做大房地产就必须关注直接融资方式。”

作为我国首支人民币商业地产基金，高和资本目前收购资产规模已超过60亿元，其中在北京三环内核心区域完成五个商办物业项目收购，其中四个项目完成退出。近期，高和资本加速在一线城市的布局，以7.9亿元收购位于上海静安区核心位置写字楼中华企业大厦，这是高和资本在上海的**项目收购。

根据住建部政策研究中心与高和资本发布的《2012年民间资本与房地产业研究总报告》，民间资本对房地产业的投资策略及方式正发生改变，商业地产已成为民间资本*为重要的一个投资出口，房地产私募股权投资将是值得关注的民间投资焦点领域。

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